【第7回】減価償却の基礎と実務ポイント｜不動産賃貸・アパート経営の節税対策

不動産賃貸やアパート経営をしていると必ず出てくるのが 減価償却。
「建物代金は経費にできるけど、土地はできない」
「耐用年数ってどうやって決めるの？」
といった疑問を持つオーナーは多いでしょう。

今回は、不動産オーナーが必ず知っておきたい減価償却の基本と、実務上のポイントを解説します。

減価償却とは？

• 建物や設備などの資産は、購入した年に全額を経費にできない
• 使用可能期間（耐用年数）にわたって、少しずつ費用化する仕組み
• 不動産賃貸では、建物部分と設備部分が減価償却の対象

👉 土地は減価償却できない ため注意。

建物の耐用年数

• 木造アパート：22年
• 鉄骨造（骨格材3mm超）：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

👉 中古物件を購入した場合は「簡便法」により耐用年数を短縮できるケースがある。

実務上のポイント

1. 減価償却は節税効果が大きい

• 建物価格が高いほど、毎年の経費も大きくなる
• 特にアパート経営の初期は、減価償却費によって赤字になり節税につながる

2. 資金繰りとの関係

• 減価償却費は「現金の支出を伴わない経費」
• 帳簿上は赤字でも、実際のキャッシュフローは黒字という状況が生まれる
• 銀行融資の審査でも重視されるポイント

3. 設備投資の償却

• エアコンや給湯器などの設備も耐用年数に応じて減価償却
• 30万円未満であれば一括で経費処理できる特例（少額減価償却資産の特例）あり

まとめ

• 減価償却は建物・設備の取得費を耐用年数で分割して経費化する仕組み
• 土地は対象外
• 節税効果と資金繰りへの影響が大きいため、不動産オーナーにとって必須の知識
• 中古物件や設備投資の際は、耐用年数の計算や特例をうまく活用することが大切