住宅ローン控除とは？

銀行などから住宅ローンの借入をして、マイホームの購入や新築した場合には、年末時点における住宅ローンの残高に応じて所得税の控除(税額控除)を受けることができます。
これを「住宅ローン控除」と言います。

住宅ローン控除を受けるためには、単に住宅ローンを組めばいいだけではありません。　次の要件を満たす必要があるので注意が必要です。

①新築物件であること。
中古物件の場合は、マンションなどの耐火建築物(鉄筋コンクリートまたは鉄筋鉄骨コンクリート造等)は築25年以内、耐火建築物以外なら築20年以内の物件であること。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②購入してから6ヶ月以内に住所を移して実際に住んでいること。
別荘やセカンドハウスの購入においては控除の適用はありません。
③住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額(事業の儲け以外に給与収入や家賃収入などがある場合はそれらを合計した所得金額)が2000万円以下であること。　　　　　　　　　④購入したマイホームの床面積が50m以上(登記簿謄本に記載されている床面積で判断する)あり、床面積の2分の1以上の部分を居住用として利用するものであること。　　　⑤住宅ローンの返済期間が10年以上であること。　　　　　　　　　　　　　　　　　⑥住宅を購入した年と、その年の前後2年ずつの5年間において、居住用不動産を売却して譲渡所得における税金の優遇措置を受けていないこと。

住宅ローン控除の適用を受けるには、上記要件を満たす必要があります。

次に、住宅ローン控除の計算方法は以下の通りです。

住宅ローン控除における税金の控除額は、年末時点の

住宅ローン残高に対して0.7%を乗じた金額になります

(ただし、控除額は40万円が上限になる)。

例えば、その年の住宅ローン残高が3000万円なら、その1%である30万円が控除額となります。また住宅ローン控除は、住宅取得から最長10年間受けることができます。

なお、購入や建築した住宅が長期優良住宅や低炭素住

宅として認定を受けたものである場合は、控除額の上限が50万円に増額されます。

住宅ローンを夫婦共有にした場合

住宅ローン控除の適用があっても、所得税から引ききれずに控除額を余してしまうのでは、節税メリットを十分に活かしきれておりません。

ここでは、住宅ローンを単独ではなく、夫婦共有にした場合のメリットとデメリットを解説していきたいと思います。

・メリット

夫婦ともに収入がある場合には、住宅の持分を夫婦共有にして、住宅ローンの借入を2人で行なえば、住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けることが可能になります。

住宅ローン控除額をバランス良く受けるようにするために、夫婦いずれかのうちで、収入が多いほうに住宅の持分と住宅ローンを多くなるようにすると、払う所得税と住宅ローン控除の適用がバランス良くなります。

また、住宅を購入するにあたり、一般的には頭金をある程度支払い、残りの金額を住宅ローンで支払うのが一般的ですが、あえて頭金を少なくして住宅ローンの金額を大きくすれば、住宅ローン控除の適用を受ける金額が大きくなり節税に繋がります。

なお、ご自身で事業を行っている場合、住宅取得の頭金にする貯蓄があるなら、その頭金を減らした分を事業用の運転資金として活用すれば、住宅ローンの低金利で資金調達したこととなり、さらに借入金額の1%相当の住宅ローン控除の節税メリットも受けられます。

最初に頭金を抑えた分は住宅ローン控除を受け終える10年経過後に繰り上げ返済するなど、計画性を持つことで節税につながります。

このように住宅ローンを夫婦共有とした場合には、節税メリットの恩恵を大きく受けることが出来ます。

さらに、住宅ローンを夫婦共有とした場合、借入金額は名義人の収入を基準に上限が決まりますが、共有名義では2人分の収入が基準となるため、借入額の上限が単独で住宅ローンを組むよりも夫婦共有にした方が上がります。

借入額を上げる事によって、購入物件の予算を上げたり、最初に準備する頭金を減らしたりすることをできることが考えられます。

・デメリット

住宅ローンを夫婦共有にした場合、デメリットも挙げられます。

夫婦共有にした場合、売却する際に手間がかかります。

夫婦共有でローンを組んだ住宅を引っ越しや離婚など様々な理由で、将来、売却する可能性があります。

そういった場合には、自分の持分だけを共有者の同意なく売却することはできますが、売却後、共有者は別の新たな住宅の所有者である第三者と住宅を共有することになります。

このようなケースは一般的ではない為、住宅ローンを夫婦共有としている住宅を売却する場合には、住宅ローンを売却前にどちらか一方の単独名義にしておくことをおすすめします。

仮に、住宅ローンが夫婦共有の状態で売却する場合には、共有者双方の売却する意思が必要で、いずれか一方でも反対している場合には、不動産全体を売ることが出来ません。

夫婦共有で住宅ローンを組んでいる場合には、不動産売買契約書へ共有者全員の署名と捺印が必要になる為、単独名義で住宅ローンを組んでいる場合と比べて手続きは煩雑になります。

さらに、共有者のいずれかが売却に反対している場合には、売却するための同意が必要になる為、住宅ローンを夫婦共有としている場合には、個人名義と比べて売却まで時間がかかるのもデメリットとして挙げられます。

その他のデメリットとして、夫婦いずれかの収入が0円になっても住宅ローンの支払いは続く事が挙げられます。

共有名義として住宅ローンを組む場合には、夫婦それぞれが住宅ローンを支払うことになり、夫婦が順調に働けて収入を得ていれば問題ないのですが、病気や職場環境、出産などといった理由で転職や退職する場合には、収入が減少してしまい、住宅ローンの支払いが滞る可能性があります。

収入がなくなれば、住宅ローン控除も受けられなくなります。

そのため、住宅ローン控除の適用期間や住宅ローンの返済期間の資金計画を立て、収入が減少した場合の対応も十分に考えておく必要があります。

夫婦共有により住宅ローン控除を受けるには

夫婦が共有で住宅ローン控除を受ける為には、ペアローンを組む必要があります。

ペアローンとは、一つの物件に対して、夫婦が別々にローン契約を締結する借入方法を言います。

ペアローンの場合、それぞれの年収を個別に審査することになるため、どちらかが単独で借りる場合に比べて住宅ローンの借入額を増加出来る可能性があります。

ペアローンでは、夫婦それぞれが相手の契約における連帯保証人となる点がポイントになります。

2人とも個々の契約で住宅ローン控除を受けることが可能です。

また、住宅ローンの主債務者が死亡した際に保険金で残債を完済できる団信にも夫婦それぞれが加入できる点もポイントです。

ただし、片方が死亡して保険金が充当されても、もう片方のローンはそのまま残る点に注意が必要です。

その他に、連帯債務型でローンを組む方法もあります。

住宅ローンにおける連帯債務型とは、1件の契約に対して返済義務を複数人で負う借入方法になります。

夫婦の収入を個別に判断するのではなく、夫婦合算して借入額を増やす事ができる為、夫婦共有で住宅ローンを組む際にはよく利用されます。

結論

サラリーマンやフリーランスなどの個人が確定申告を行う際に、所得税額を少しでも低く抑えるための節税手段として、住宅ローン控除が挙げられます。

住宅ローン控除の適用を受ける際に、夫婦共有として住宅ローン控除を受ける場合には、上述したように節税が可能となります。

個人の場合には法人と比較しても節税対策としてはそれほど多くはありません。

住宅購入を考えている夫婦であれば、是非、夫婦共有で住宅ローンを組み、住宅ローン控除の適用を考えることをおすすめ致します。