不動産オーナーは法人化すべき？
kawabata
目次 ▲
メリット・デメリットと判断基準を税理士が徹底解説！
「不動産の法人化って、本当に得なの？」
最近、当事務所でもよくいただくご相談です。
実際には、法人化が節税に大きく寄与するケースもあれば、逆に損をするケースもあります。
この記事では、不動産オーナーが法人化を検討する際に知っておくべきメリット・デメリットと判断基準を、税理士の視点から解説します。
不動産の「法人化」とは？
不動産の法人化とは、賃貸物件から得られる家賃収入を法人名義で受け取る形に切り替えることを指します。
よくある2つの方法
- 不動産を法人に「売却」または「現物出資」して名義を移す
- 不動産の名義は個人のままで、法人に「貸し付ける」
いずれにしても、家賃収入を法人で受けることになります。
法人化の5つのメリット
1. 所得税の節税効果
個人の所得税は最大55%。法人であれば実効税率は約30%前後に抑えられます。
2. 所得分散が可能
家族を役員にして給与を出すことで、家族全体での税負担を軽減できます。
3. 経費計上の幅が広がる
役員報酬・社会保険料・出張費など、法人でしか経費にできない項目も活用可能です。
4. 相続・承継の対策に有利
法人化により、不動産を「株式」として分割・承継しやすくなります。
5. 金融機関との関係が広がる
法人の方が融資に前向きな金融機関もあり、将来の物件拡大にもつながる可能性があります。
法人化の3つのデメリット
1. 維持費用がかかる
設立費用、顧問税理士費用、法人住民税（7万円〜）などの維持コストが発生します。
2. 名義変更時に税金がかかる
法人に物件を移す場合、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が課される可能性があります。
3. 売却や清算時に注意が必要
法人所有の不動産を売却する際には、個人よりも高い法人税が課されることがあります。
法人化すべきか？判断基準チェックリスト
以下に当てはまる方は、法人化の検討余地があります。
✅ 年間賃貸収入が1,000万円以上
✅ 所得税率が33%以上
✅ 家族に給与を出せる人がいる
✅ 相続や事業承継を視野に入れている
✅ 今後の物件買い増しを予定している
よくある質問（Q&A）
Q. 築古の物件でも法人化は可能？
→ 可能ですが、減価償却費の扱いなどで節税効果が変わるため、慎重な検討が必要です。
Q. 個人名義のまま法人に貸す方法でも節税できる？
→ 可能なケースもありますが、適正賃料の設定や移転価格の妥当性が問われるため注意が必要です。
Q. 税務署に目をつけられたりしませんか？
→ 正しい帳簿付けと税務処理を行えば問題ありません。顧問税理士に相談のうえで運用することが重要です。
まとめ
不動産の法人化は、条件が合えば節税や相続対策に非常に有効な手段です。
ただし、メリットばかりでなく、維持コストや移転時の税金リスクもあります。
「自分の場合、法人化した方がいいのか？」
それを正しく判断するには、シミュレーションが不可欠です。
不動産オーナーは法人化すべき？
メリット・デメリットと判断基準を税理士が徹底解説！
「不動産の法人化って、本当に得なの？」
最近、当事務所でもよくいただくご相談です。
実際には、法人化が節税に大きく寄与するケースもあれば、逆に損をするケースもあります。
この記事では、不動産オーナーが法人化を検討する際に知っておくべきメリット・デメリットと判断基準を、税理士の視点から解説します。
不動産の「法人化」とは？
不動産の法人化とは、賃貸物件から得られる家賃収入を法人名義で受け取る形に切り替えることを指します。
よくある2つの方法
- 不動産を法人に「売却」または「現物出資」して名義を移す
- 不動産の名義は個人のままで、法人に「貸し付ける」
いずれにしても、家賃収入を法人で受けることになります。
法人化の5つのメリット
1. 所得税の節税効果
個人の所得税は最大55%。法人であれば実効税率は約30%前後に抑えられます。
2. 所得分散が可能
家族を役員にして給与を出すことで、家族全体での税負担を軽減できます。
3. 経費計上の幅が広がる
役員報酬・社会保険料・出張費など、法人でしか経費にできない項目も活用可能です。
4. 相続・承継の対策に有利
法人化により、不動産を「株式」として分割・承継しやすくなります。
5. 金融機関との関係が広がる
法人の方が融資に前向きな金融機関もあり、将来の物件拡大にもつながる可能性があります。
法人化の3つのデメリット
1. 維持費用がかかる
設立費用、顧問税理士費用、法人住民税（7万円〜）などの維持コストが発生します。
2. 名義変更時に税金がかかる
法人に物件を移す場合、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が課される可能性があります。
3. 売却や清算時に注意が必要
法人所有の不動産を売却する際には、個人よりも高い法人税が課されることがあります。
法人化すべきか？判断基準チェックリスト
以下に当てはまる方は、法人化の検討余地があります。
✅ 年間賃貸収入が1,000万円以上
✅ 所得税率が33%以上
✅ 家族に給与を出せる人がいる
✅ 相続や事業承継を視野に入れている
✅ 今後の物件買い増しを予定している
よくある質問（Q&A）
Q. 築古の物件でも法人化は可能？
→ 可能ですが、減価償却費の扱いなどで節税効果が変わるため、慎重な検討が必要です。
Q. 個人名義のまま法人に貸す方法でも節税できる？
→ 可能なケースもありますが、適正賃料の設定や移転価格の妥当性が問われるため注意が必要です。
Q. 税務署に目をつけられたりしませんか？
→ 正しい帳簿付けと税務処理を行えば問題ありません。顧問税理士に相談のうえで運用することが重要です。
まとめ
不動産の法人化は、条件が合えば節税や相続対策に非常に有効な手段です。
ただし、メリットばかりでなく、維持コストや移転時の税金リスクもあります。
「自分の場合、法人化した方がいいのか？」
それを正しく判断するには、シミュレーションが不可欠です。
